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September 9th, 2009 10:13 PM

Articulo interesante de la semana

Publicado en el Nuevo Dia

 

2009: año de oportunidades

Lupe Canteli

Por Lupe Canteli / Presidenta de LC Real Estate

En los 44 años que llevo en la profesión de Corredora de Bienes Raíces con especialidad en proyectos nuevos, nunca antes había trabajado con tantas y tan variadas ofertas de financiamiento, todas buscando la mejor parte para beneficio del comprador.

En un mercado estadounidense tan apretado, en donde para cualificar los bancos están requiriendo un 20% de pronto pago, y son bien estrictos en los requisitos de ingresos y crédito, aquí en Puerto Rico, ofrecemos proyectos a precios rebajado con cero de pronto, financiamientos del 100% y términos e intereses sumamente accesibles, bajando las mensualidades a lo mínimo. Esto permite adquirir un hogar a personas que tal vez antes no hubieran podido cualificar, por no contar con el efectivo para la compra o tal vez por no poder pagar plazos mensuales que no se ajustan a sus ingresos.

Esta situación ha invertido los mercados de aquí y Florida. Por ejemplo, en Miami, al no poder vender por los requisitos tan altos de los financiamientos, los desarrolladores han decidido alquilar las unidades, suponemos que esperando una mejoría futura de mercado, la cual se estima sea en dos o tres años. Aquí sucede lo contrario, pues al tener fácil acceso a comprar, ya que puede lograrse con un mínimo o nada de efectivo y tener mensualidades casi por el 50% de lo que serían en el mercado regular, las familias pueden optar por ser propietarias de su hogar, con todos los beneficios que esto conlleva, en lugar de alquilar.

A todo esto hay que añadir los programas del Gobierno, entre ellos el que facilita una segunda hipoteca para bajar aún más los pagos mensuales de los primeros años de transición económica, además de la nueva Ley para las unidades de menos de $200,000, el pago de hasta un máximo del 5% de gastos de cierre, lo que le permite adquirir una unidad dentro de esos valores sin aportar efectivo para hacerlo.

Estos programas son por tiempo limitado, pues son productos que se le pasan al comprador sin costo alguno, pero que no se pueden mantener por mucho tiempo.

Muchos de los programas tienen plazos de 30 días desde que se emiten, por lo que el comprador alerta, que toma la decisión a tiempo, va a salir beneficiado al adquirir una unidad que en el transcurso de los próximos tres años, cuando se recupere la economía, tendrá un valor de mercado superior al prevaleciente actualmente, mientras la familia disfrutó de un nuevo hogar con pagos mensuales cómodos.

“La oportunidad la pintan calva”, dice el refrán, pues cuando pasa ya no es posible agarrarla, por lo que le aconsejamos que aprovechen esta que después no creemos se vuelva a repetir.


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Posted by ETIENNE J. RIVERA CARDONA on September 9th, 2009 10:13 PMLeave a Comment

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Construcción de El Nuevo Día

Autoridad para el Financiamiento de la Vivienda

El Programa Protege tu Hogar de la Autoridad para el Financiamiento de la Vivienda se puede usar en conjunto con el programa del Gobierno Federal de “Home Affordable Modification Program”, cuyas guías fueron publicadas por el Departamento del Tesoro Federal en marzo de 2009.

El programa permite moratoria en los pagos de principal, extensión en la fecha de vencimiento de la hipoteca, reducción en el pago de principal e interés, y/o eliminación total o parcial en los pagos por mora acumulados. Al igual que el programa federal, el programa funcionará mediante modificación del préstamo hipotecario existente. El préstamo hipotecario modificado podría ser elegible para una garantía parcial del 25% del principal por parte de la Autoridad para el Financiamiento de la Vivienda de Puerto Rico y estarán exentas de costos de sellos e inscribibles libre de costos en el Registro de la Propiedad.

Requisitos para Participar:

•Reducción de ingresos de por lo menos 20% del ingreso verificado cuando cerró la hipoteca.

•Someter Planilla de Contribución sobre Ingresos y evidencia aceptable de la reducción de ingreso.

•Vivienda debe ser la residencia principal.

•Balance adeudado no mayor de $300,000.

•Ingreso familiar máximo de $72,000.

•Hipoteca debe haber cerrado antes del 1 de enero de 2009.

Algunos requisitos de la Institución Financiera:

•Hipoteca no puede haberse vendido a Fannie Mae o Freddie Mac.

•Hipoteca no puede estar garantizada por FHA, VA, Rural o AFV.

El programa terminará el 31 de diciembre de 2012 o cuando se agoten los fondos destinados al Fondo de Reserva.

Los consumidores deberán acudir a la institución financiera donde realizan sus pagos para iniciar los trámites.


Santander

Lo primero que se debe definir es si la causa o razón para los atrasos es a corto o largo plazo, ya que el remedio o alternativa será conforme a la misma. El cliente debe documentar, satisfactoriamente, la merma de los ingresos o su situación particular.

Los préstamos asegurados por el gobierno federal así como los préstamos FNMA/FHLMC conformes tienen guías claras y precisas que los bancos debemos seguir en beneficio del consumidor. El consumidor debe cualificar para las alternativas, según dispuesto en dichas guías. En los casos non-conformes, se están ofreciendo alternativas de mitigación de pérdida.

Alternativas, tanto en los préstamos asegurados por el gobierno federal, los conformes y los non-conformes:

Moratoria del pago

Planes de Pago

Venta Pre-ejecución (“Short Sale”)

Dación en Pago (Entrega voluntaria)

Para información, llame al área de Cobro al 787-625-2858 o visite sus oficinas en la Calle San Roberto #998 Professional Office Park, Piso # 3, en San Juan.


FirstBank

Algunas de las alternativas que están disponibles con el programa de “Loss Mitigation” de FirstBank son:

Planes de Pago: remedio temporero de 3 a 6 meses de duración. El cliente presenta evidencia de que ha pasado por una situación financiera difícil que afectó su capacidad de pago de su hipoteca. Ya recuperado de esta situación, comienza a realizar los pagos mensuales normales, más una cantidad determinada para cubrir el atraso.

Moratoria: se otorga a personas que atraviesan una crisis temporera o están en medio de alguna transacción validada por el banco y necesitan tiempo adicional para resolver su situación económica y cubrir el atraso.

Modificación de Hipoteca: ofrece una solución permanente a su situación económica. Puede incluir una extensión del término del préstamo, un ajuste al interés, o una combinación de ambos.

Refinanciamiento: si el cliente tiene varios créditos con el Banco y amerita un refinanciamiento para consolidar las deudas, se considera siempre y cuando la habilidad de pago del cliente mejore con el nuevo préstamo.

"Shortsale o Preforeclosure Sale": aplica en casos extremos, cuando el cliente no puede pagar su hipoteca y está tratando de vender su casa, pero en el mercado actual la casa tasa por debajo de su valor o la oferta es por debajo de tasación. El banco acuerda reducir su balance de cancelación y viabilizar la venta de la propiedad antes de la ejecución.

"Deed-In Lieu" (Dación en pago): el cliente presenta evidencia que ha tratado de resolver su situación particular y opta por entregar la propiedad al Banco por lo adeudado.

Para información, llame al 787-725-2511 los 7 días a la semana, 24 horas al día o visite sus oficinas centrales de Administración de Hipotecas en Las Vistas Shopping Village, Avenida Las Cumbres en Los Paseos, abiertas de lunes a viernes de 8:00 a.m. a 5:00 p.m. y los sábados de 9:00 a.m. a 1:00 p.m., cualesquiera de sus centros hipotecarios o acceda a www.llamanosprimero.com.


R-G Mortgage:

Acuerdo Especial (Special Forbearance)

• Ocurre una reducción en el pago mensual por un periodo de tiempo determinado.

• El cliente continúa efectuando su pago mensual por un periodo de tres meses y luego se re-evalúa el caso para otra alternativa.

Plan de Pago o Estipulación

• Acuerdo escrito en el cual el cliente se mantiene efectuando su pago mensual más una cantidad adicional para cubrir los atrasos acumulados en la cuenta.

Reclamación Parcial (“Partial Claim”)

• Sólo para cuentas FHA.

Modificación

Venta corta (“Short Sale”)

Entrega voluntaria (“Deed in lieu”)

Antes de ofrecer una de estas alternativas se evalúa la situación financiera del cliente. Se consideran las deudas y gastos mensuales frente a sus ingresos. Así se determina qué alternativa es viable para el cliente.

Los clientes son atendidos en nuestras oficinas ubicadas en la Ave. Jesús T. Piñero 280 en Hato Rey , de 8:30 a.m. a 5:30 p.m. Los números a contactar son el 787-766-8330 ó 787-766-8181. Viste www.rgmortgage.com.


BBVA

BBVA Puerto Rico dispone de varios programas de modificación para clientes que tienen sus hipotecas con BBVA y enfrenten una situación económica delicada y se vean imposibilitados de sostener los pagos recurrentemente o que tengan atrasos y no pueden ponerlas al día.

En la división de Mitigación de Pérdidas (Loss Mitigation) se reciben clientes que muestren una necesidad para cualificar en el programa de Modificación. El cliente debe tener ingresos y capacidad financiera para asumir el nuevo pago.

Para la evaluación, el cliente debe presentar evidencia de ingresos y de todos sus gastos. Dependiendo del resultado de este análisis se determinará en qué programa de modificación se puede ubicar.

Para los clientes que la situación económica requiere un ajuste mayor en el pago y que la situación sea temporera, se ofrece un “Streamline con buydown”.

También existe la opción de refinanciamiento con excepciones en el LTV (Loan to Value). Este tipo de refinanciamiento es sólo para clientes que tengan su hipoteca con BBVA y que por problemas de devaluación de la propiedad no han logrado refinanciar.

Para más información, los clientes de BBVA pueden comunicarse al Centro Especial de Recuperaciones – Loss Mitigation, de lunes a viernes de 8:30 a.m. a 6:00 p.m. a: 787-777-2662, 787-777-2669 ó 787-777-2629.


Popular Mortgage

Si usted es cliente de Popular Mortgage y necesita ayuda u orientación, llame al Departamento de Mitigación de Pérdida al 787-771-2777, en las oficinas centrales en Altamira.


Oriental Group

Si usted es cliente de Oriental, y está confrontando problemas para pagar su hipoteca, es momento de actuar.

Los asesores financieros de Oriental Group a través del área de “Loss Mitigation” te podrán orientar sobre todas las alternativas disponibles para evitar una ejecución hipotecaria y suministrarte la lista de las agencias de consejería.

Llame al 787-706-6128, 787-706-6129 o envíe un mensaje a mitigation@orientalonline.com


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Posted by ETIENNE J. RIVERA CARDONA on August 4th, 2009 4:44 PMLeave a Comment

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August 4th, 2009 4:42 PM

¿Cuánto cuestan las opciones de mitigación de pérdida?

Construccion El Nuevo Dia

Las alternativas de mitigación de pérdida sólo conllevan costos mínimos para el cliente. Por lo tanto, debe tener cuidado cuando se le acerca alguna persona o empresa con promesas de que le ayudará a tramitar ayuda en el banco. Este lo puede hacer el cliente por sí mismo, sin costos mayores envueltos.

Si usted se está atrasado en el pago de su hipoteca, otros también pueden tener conocimiento de esto. ¿Cómo? Las víctimas potenciales de este tipo de estafa son fáciles de encontrar a través de avisos públicos hechos por los prestamistas antes de ejecutar una propiedad o a través de firmas privadas que se dedican a recopilar y vender listas de propiedades y prestatarios que han formado parte de una ejecución hipotecaria. Luego de leer estos avisos, los estafadores se acercan a estas personas, ya sea por correo regular o electrónico, o a través de una llamada telefónica.

Por eso, esté atento. Los estafadores de esta índole suelen mercadear sus servicios describiéndose como asesores especializados en ejecuciones hipotecarias o simplemente como consultores hipotecarios.

A continuación, consejos que le pueden ayudar a evitar este tipo de estafas:

1. Evite personas que le ofrezcan ser un intermediario entre usted y su prestamista con el fin de negociar un plan de repago o modificación de su préstamo. Éstos le garantizan salvar su hogar de una ejecución hipotecaria y hasta requieren que los pagos hipotecarios se les hagan directamente a ellos.

2. Aún cuando hay iniciativas de refinanciamiento y modificación hipotecaria legítimas y apoyadas por el Gobierno, hay personas inescrupulosas que dicen estar afiliadas a este tipo de programas y pueden requerir que se les pague unos honorarios por adelantado para ver si cualifican. Éstos pueden utilizar términos relacionados a programas oficiales del Gobierno, pero aún así debe tomar sus precauciones. Su prestamista puede decirle de forma gratuita si usted cualifica para alguno de estos programas.

3. Cuidado con las declaraciones de bancarrota. Muchos estafadores pueden sugerir esta alternativa para evitar una ejecución cuando en realidad es una opción que rara vez se utiliza como herramienta para prevenir este tipo de acción. Declararse en bancarrota sólo puede ayudar a detener un proceso de ejecución de forma temporera mientras la corte de bancarrota administra el caso. Además, esto puede afectar negativamente su puntuación crediticia y permanecer en su informe de crédito por 10 años.

4. Tenga cuidado con las personas que lo presionan a firmar documentos inmediatamente o que lo convenzan de que pueden “salvar” su casa si firma o traspasa las escrituras de su propiedad.

5. Nunca haga pagos hipotecarios a otra persona o entidad que no sea su compañía hipotecaria sin la debida aprobación de éstos. Hay estafadores que le piden hacer pagos a su nombre. No obstante, éstos se quedan con su dinero en lugar de enviar el pago de su hipoteca al prestamista.

Para más información, acceda a:

www.occ.gov/ftp/ADVISORY/2009-1.html

www.makinghomeaffordable.gov


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Posted by ETIENNE J. RIVERA CARDONA on August 4th, 2009 4:42 PMLeave a Comment

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